Я - участник долевого строительства многоквартирного жилого дома в Калининграде. Хотелось бы подобно узнать свои права в этом новом для меня деле.

Игорь Безукладников, Калининград

Отвечает помощник прокурора  Ленинградского района города Калининграда Алексей Бедризов:

-  Рассматривая вопросы о правах участников долевого строительства в многоквартирных домах, хотелось бы осветить  аспект вопроса обеспечения обязательств застройщиком. Что касается договоров используемых для оформления правоотношений между участниками долевого строительства, то договор участия в долевом строительстве заключается между участником долевого строительства и застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. (далее закон) в том случае, если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 г.

Наряду с договором участия используются и иные договоры: инвестиционные договоры, подряда, простого товарищества.

Говоря о вопросе обеспечения исполнения обязательств застройщиком, то Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает два способа обеспечения исполнения обязательств застройщиком: залог и поручительство. Согласно п. 1 ст. 13 Закона после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникают залоговые правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства (законный залог). Предметом залога признается земельный участок, собственником которого является застройщик, или право аренды земельного участка, а также объект незавершенного строительства и жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства после государственной регистрации права собственности на него застройщиком (п. 2, 3 ст. 13 вышеуказанного ФЗ).

Право залога не возникает в случае заключения государственного контракта на приобретение жилых помещений согласно ст. 20.1 ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В законе закреплена презумпция приобретения права собственности на объект незавершенного строительства застройщиком при обращении взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по обстоятельствам, за которые он несет гражданско-правовую ответственность.

Обращение взыскания на предмет залога возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Такой режим не сохраняется для конкурсных кредиторов в процедурах несостоятельности (банкротства). Согласно ст. 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в процедурах несостоятельности применяется исключительно судебный порядок обращения взыскания на предмет залога.

Право залога участника долевого строительства может быть как первоначальным, так и последующим. Требования дольщика как последующего залогодержателя при недостатке денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, удовлетворяется пропорционально с требованиями предшествующего залогодержателя (п. 2 ст. 15  Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Если же залогом обеспечено требование из инвестиционного договора, то в этом случае действуют иные правила (ст. 342 ГК РФ).

Итак, до завершения строительства у участника долевого строительства не возникает вечного права на объект незавершенного строительства, он связан с застройщиком обязательственными правоотношениями, если не используется конструкция инвестиционного договора или простого товарищества.

В заключении хотелось бы отметить, что одним из наиболее распространенных способов приобретения жилого помещения в собственность остается долевое строительство. В наши дни, в связи с экономическим кризисом увеличилось число неплатежеспособных и несостоятельных застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Действующее законодательство, к сожалению, не в полной мере содержит эффективные способы защиты участников долевого строительства при признании застройщика несостоятельным. В связи со сложившейся ситуацией возникает множество спорных вопросов, которые требуют принятия и совершенствование законодательства в данной сфере.