Стоит ли покупать такую недвижимость, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что вообще можно делать со своей долей, рассказывает калининградский адвокат Сергей Петрович.
Что такое долевая собственность?
– Это собственность с определением долей участников. Проще говоря, это когда у одной квартиры сразу несколько хозяев. И не всегда они родственники. То есть жилая площадь разделена между несколькими собственниками, например, наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. Кстати, доли могут быть и у земельного участка. Если совладельцы состоят в родстве, они могут все проживать в одной квартире. Но бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться, и вот тут начинаются проблемы.Если собственность общая совместная, это то же самое?
– Нет. Собственность, как известно, бывает общей. Но она в свою очередь может быть либо общей долевой, либо общей совместной. Во втором варианте конкретные доли совладельцев не определены (но могут быть определены в любое время), и предполагается, что каждому сособственнику принадлежит равное право на общее имущество. Чаще всего это касается собственности супругов. На имущественную сделку одного из них требуется обязательное согласие второй половинки.В противном случае сделку можно оспорить в суде.
Кому можно продать свои квадратные метры?
– Чаще всего владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Но нередко продажа своей доли приводит к конфликтам и судебным спорам. Потому что требуется согласие всех соседей-дольщиков. Иначе сделка будет недействительной (п. 1 ст. 246, ст. 168 ГК РФ). Продать свою долю можно только после использования другими собственниками преимущественного права покупки. Для этого продавец письменно извещает их и выжидает месяц.Что делать, если соседи не захотят улучшить свои условия?
– Если соседи откажутся или не выразят согласия в течение этого срока, можно заключить договор с посторонним лицом. Молчание претендентов в данном случае рассматривается как отказ. Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения одного месяца можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.В чем сложность продажи такой квартиры целиком?
– Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Оно может быть заключено устно. Но сам договор купли-продажи обязательно подписывается со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и подписание договора купли-продажи от лица всех собственников (п. 1 ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ).
Что делать, если один из «дольщиков» мешает совместному проживанию?
– Нередко собственник меньшей доли в квартире всячески препятствует использованию жилого помещения другими собственниками, и мирно договориться с ним не получается. Разворачивается насто-ящая война. В этом случае иные дольщики вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выкупе доли саботажника, так как налицо нарушение положений Жилищного кодекса РФ.Можно ли сдавать свою комнату в аренду?
– Да, можно, но только с обязательного согласия всех сособственников этого жилья. Также их согласие требуется и на прописку в квартире новых жильцов, например, когда один из дольщиков женился и собрался вселить жену на свои законные метры. А вот подарить или завещать свою долю можно без согласования с кем-либо из соседей.По какому принципу собственники долей оплачивают услуги ЖКХ?
– Как правило, оплата коммунальных счетов производится по квитанциям без разделения платежей на каждого сособственника квартиры. Но если между дольщиками есть разногласия или кто-то не вносит лепту, соразмерную своей доле, коммунальные счета можно разделить. Для этого нужно подписать соглашение, обратившись в свою управляющую компанию. Если и тогда один из собственников уклоняется от обязанности по оплате коммунальных расходов, другие собственники вправе в судебном порядке потребовать компенсации этих расходов.
Для продажи доли в квартире требуется согласие всех соседей-дольщиков, иначе сделка будет недействительной
цитата,, :
:Коммунальные счета обычно оплачиваются без разделения на каждого сособственника, но по соглашению их можно разделить
поделиться
