Доля в квартире: как правильно распорядиться

Объявления «Продам долю в квартире» пестрят множеством вариантов. Одни предлагают 1/2 жилой площади, другие — всего 1/20.
Стоит ли покупать такую недвижимость, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что вообще можно делать со своей долей, рассказывает калининградский адвокат Сергей Петрович.

Что такое долевая собственность?

– Это собственность с определением долей участников. Проще говоря, это когда у одной квартиры сразу несколько хозяев. И не всегда они родственники. То есть жилая площадь разделена между несколькими собственниками, например, наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. Кстати, доли могут быть и у земельного участка. Если совладельцы состоят в родстве, они могут все проживать в одной квартире. Но бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться, и вот тут начинаются проблемы.

Если собственность общая совместная, это то же самое?

– Нет. Собственность, как известно, бывает общей. Но она в свою очередь может быть либо общей долевой, либо общей совместной. Во втором варианте конкретные доли совладельцев не определены (но могут быть определены в любое время), и предполагается, что каждому сособственнику принадлежит равное право на общее имущество. Чаще всего это касается собственности супругов. На имущественную сделку одного из них требуется обязательное согласие второй половинки.
В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Кому можно продать свои квадратные метры?

– Чаще всего владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Но нередко продажа своей доли приводит к конфликтам и судебным спорам. Потому что требуется согласие всех соседей-дольщиков. Иначе сделка будет недействительной (п. 1 ст. 246, ст. 168 ГК РФ). Продать свою долю можно только после использования другими собственниками преимущественного права покупки. Для этого продавец письменно извещает их и выжидает месяц.

Что делать, если соседи не захотят улучшить свои условия?

– Если соседи откажутся или не выразят согласия в течение этого срока, можно заключить договор с посторонним лицом. Молчание претендентов в данном случае рассматривается как отказ. Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения одного месяца можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

В чем сложность продажи такой квартиры целиком?

– Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Оно может быть заключено устно. Но сам договор купли-продажи обязательно подписывается со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и подписание договора купли-продажи от лица всех собственников (п. 1 ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ).

Что делать, если один из «дольщиков» мешает совместному проживанию?

– Нередко собственник меньшей доли в квартире всячески препятствует использованию жилого помещения другими собственниками, и мирно договориться с ним не получается. Разворачивается насто-ящая война. В этом случае иные дольщики вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выкупе доли саботажника, так как налицо нарушение положений Жилищного кодекса РФ.

Можно ли сдавать свою комнату в аренду?

– Да, можно, но только с обязательного согласия всех сособственников этого жилья. Также их согласие требуется и на прописку в квартире новых жильцов, например, когда один из дольщиков женился и собрался вселить жену на свои законные метры. А вот подарить или завещать свою долю можно без согласования с кем-либо из соседей.

По какому принципу собственники долей оплачивают услуги ЖКХ?

– Как правило, оплата коммунальных счетов производится по квитанциям без разделения платежей на каждого сособственника квартиры. Но если между дольщиками есть разногласия или кто-то не вносит лепту, соразмерную своей доле, коммунальные счета можно разделить. Для этого нужно подписать соглашение, обратившись в свою управляющую компанию. Если и тогда один из собственников уклоняется от обязанности по оплате коммунальных расходов, другие собственники вправе в судебном порядке потребовать компенсации этих расходов.