1. Что такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и кто имеет право его заключать?
— Это договор двух сторон — застройщика и дольщика, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 01.04.2005 этот договор гарантирует защиту прав, интересов и имущества участников долевого строительства. Заключать ДДУ может только застройщик, у которого есть разрешение на строительство, полученное в комитете архитектуры и строительства и подписанное председателем комитета.
После получения данного разрешения обязательно публикуется проектная декларация об объекте: на сайте застройщика и специализированных печатных СМИ. Также должна иметь место государственная регистрация права собственности или договор аренды застройщика на земельный участок.
Любой потенциальный дольщик перед заключением ДДУ имеет право запросить эти документы у застройщика, и ему обязаны их предоставить. Именно эти документы позволяют застройщику привлекать дольщиков к участию в cтроительстве и заключать с ними договоры.
Дольщику для заключения договора долевого участия нужен только паспорт.
2. Как правильно должен быть заключен договор?
— Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Условия, содержащиеся в договоре, определены Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".
Договор должен содержать:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию много квартирного дома. Например, "квартира в многоквартирном доме…", с указанием этажа, метража;
— срок передачи этого объекта участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее оплаты;
— ссылки на разрешительную документацию;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— ответственность сторон.
После подписания договор регистрируется в Управлении Росреестра по Калининградской области. Регистрация говорит о том, что пакет документов от застройщика в полном порядке.
3. Когда вносится первый взнос?
— Только после регистрации договора. Размер первого взноса зависит от того, на каком этапе заключается договор. Если дом почти готов, сумма первоначального взноса будет значительно выше, чем на самом раннем этапе строительства.
4. Как себя обезопасить при заключении ДДУ?
— Не нужно бояться долевого строительства, нужно быть грамотным и действовать по закону. Изучите закон 214-ФЗ от 01.04.2005 (можно найти в интернете) и руководствуйтесь его положениями. Кроме того, тщательно выбирайте застройщика, соберите о нем информацию. Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, проясняйте все моменты, вызывающие у вас сомнения. Сотрудничать будет легче, если с самого начала будут оговорены все нюансы.
5. Есть ли какие-либо ограничения, например, возрастные, для заключения ДДУ?
— Никаких ограничений и возрастных цензов для заключения договора не существует. Даже несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет может стать дольщиком, но его интересы представляют законные представители (мать или отец). После достижения 14-летнего возраста ребенок сам подписывает договор, но в присутствии и с согласия законного представителя. И, наконец, по достижении 18 лет он может заключать договор самостоятельно.
6. Если дольщик на этапе выплат сталкивается с финансовыми трудностями и не может далее выплачивать сумму, что происходит в этом случае?
— Никаких особых проблем не возникает. В договоре содержится пункт, предусматривающий возможность заключения договора уступки прав (иначе его называют "Договор цессии") или расторжения ДДУ с застройщиком. Если договор расторгается, застройщик возвращает дольщику ранее внесенные денежные средства в сроки, которые оговариваются при расторжении.
При заключении договора уступки прав дольщик уступает свои права третьему лицу, это возможно только при условии уведомления застройщика. Дольщик вправе заключить такой договор на любом этапе строительства до введения объекта в эксплуатацию. Договор уступки прав также регистрируется в Управлении Росреестра и вступает в силу с момента регистрации.
7. Какие дополнительные затраты ложатся на дольщика, кроме суммы стоимости квартиры?
— Только затраты на регистрацию договора долевого участия и регистрацию права собственности (госпошлины). Размер госпошлин на регистрацию договора и права собственности определяется Налоговым кодексом РФ.
8. Когда наступает право собственности?
— Участник долевого строительства становится собственником с момента регистрации права собственности на объект недвижимости. Она производится на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком при условии выполнения своих обязательств каждой из сторон договора. После регистрации права собственности дольщик становится полноправным собственником и может распоряжаться своей недвижимостью.
9. Можно ли использовать материнский капитал на покупку недвижимости по ДДУ?
— Закон позволяет привлекать материнский капитал для погашения стоимости недвижимости. Здесь только один нюанс: если речь идет о материнском капитале, то в договор долевого участия должны включаться все члены семьи, потому что материнский капитал выделяется на улучшение жилищных условий семьи.
10. Возможно ли заключение договора долевого участия при покупке жилья по ипотеке?
— Сделки по ДДУ при условии ипотечного кредитования — распространенная практика калининградских застройщиков. Но для того, чтобы договор долевого участия был заключен, застройщик должен быть аккредитован в банке, в который дольщик об ращается за ипотечным кредитом.
