В Жилищном кодексе РФ под перепланировкой подразумевается любое изменение конфигурации помещения, которое требует внесения корректив в план БТИ. Это снос и возведение перегородок; перенос, расширение или заделка дверных проемов и других элементов помещения.
Осуществлять перепланировку лучше на стадии строительства. В этом случае она обойдется вам дешевле, чем проведенная после ввода здания в эксплуатацию. Однако не все застройщики идут навстречу клиенту, поскольку это требует нового согласования проекта. Если же застройщик предоставляет своим клиентам такую возможность и вы собираетесь ее воспользоваться, нужно проследить за тем, чтобы к договору, который вы заключили со строительной организацией, был прикреплен новый план квартиры, после перепланировки.
Категорически нельзя:
- Сносить несущие стены. Можно делать дверные проемы, но не более. Для этого необходимо провести обследование и выполнить проект. Этим может заниматься любая организация, у которой есть допуски на обследование строительных конструкций и сооружений. При обследовании выясняется, какой ширины можно сделать проем (как правило, 90 см — ширина стандартного дверного проема). Максимальная ширина проема в несущей стене не превышает 1,8 м;
- оборудовать "мокрые" помещения (кухню, ванную, туалет) над жилыми помещениями нижележащих квартир (если это совмещенная кухня-гостиная – можно);
- выходить за рамки квартиры и захватывать места общего пользования (лестничные клетках, балконы в подъездах и т.п).
- трогать вентиляционные короба (к примеру, размещать в стиральные машины и другие приборы). Такая перепланировка нарушает вентиляцию здания;
- вешать отопительный котел в туалете (он может располагаться только в кухне).
Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них получить крайне трудно. Это относится прежде всего к объединению лоджии и комнаты (кухни) и выносу отопительных приборов на балкон (лоджию). Связано с тем, что нарушается теплотехнический расчет дома.
Наиболее проблематично проводить перепланировку в панельных домах, где практически все стены являются несущими, а значит, перечень возможных изменений довольно короток.
Как действовать?
Чтобы осуществить перепланировку в соответствии с законом, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Оно выдается на основании пакета документов, в который входят: поэтажный план БТИ, свидетельство о собственности (или договор купли-продажи), техническое заключение о состоянии несущих конструкций (выполняет лицензированная организация), проект по перепланировке и (или) переустройству (разработывается лицензированной проектной организацией)
Также на проектную документацию придется получить заключение эксплуатирующей организации (ДЭЗ, ЖСК, ТСЖ).
Любая установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования (например, перенос раковины или газовой плиты на кухне) относятся к переустройству и требуют получения технических условий и согласования с эксплуатирующей сетью.
Подготовка и согласование проекта занимает от 1 до 3 месяцев. В случае, если перепланировку планируется осуществить в доме, относящемся к объектам культурного наследия, все изменения нужно согласовывать еще и с органами, осуществляющими надзор за такими объектами. В этом случае весь процесс займет от 6 месяцев до года.
Если не по закону
Квартиру с планировкой, не оформленной в соответствии с законом, трудно продать или обменять, передать в наследство и подарить. Ее нельзя использовать в качестве залога для получения кредита. Если о "неузаконенной" переделке станет известно Жилищной инспекции, владельцам грозит штраф. Кроме того, их обяжут за свой счет вернуть все в изначальный вид. В самых сложных случаях возможна принудительная продажа квартиры (для покрытия расходов по устранению последствий незаконной перепланировки) или выселение квартиросъемщиков, живущих по договору социального найма.
