Управляющую компанию жильцы могут заменить

Крыша многоквартирного дома (МКД) протекает, мусор вывозится несвоевременно, а управляющая компания (УК) не торопится исполнять свои обязанности и исправляться, несмотря на жалобы и заявки жильцов. Значит, пришло время воспользоваться правом собственника сменить недобросовестную УК на проверенного управленца. Как это сделать, рассказывают специалисты регионального Роспотребнадзора.

• Как сформулировать претензии? 

Следует обратиться к тексту договора. В нем должны быть прописаны обязательства УК. Если ряд из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании и ее замены.
Основания для расторжения договора: 

• ненадлежащее содержание общедомового имущества;
• нарушение качества предоставления коммунальных услуг;
• несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту;
• сокрытие своей деятельности и так далее.

Согласно Жилищному кодексу РФ Управляющая компания обязана ежегодно в первом квартале отчитываться об итогах своей деятельности перед общим собранием собственников жилья (если в договоре не прописана другая регулярность, например, раз в квартал). 

• Имеет ли значение срок договора?

Договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить управляющую компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора. Двенадцать месяцев дается коммунальщикам, чтобы они смогли войти в курс дела, наладить работу и успели проявить себя. Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право заменить компанию.

• Кто проводит собрание? 

Согласно ЖК РФ, выступить с предложением о замене действующей УК может как инициативная группа собственников, так и один владелец жилья. Но окончательное решение, касающееся МКД, может быть принято только на общем собрании собственников квартир. Если хотя бы одного собственника не уведомить о собрании, будет считаться, что оно проведено с нарушением закона. ЖК РФ рекомендует организовать поадресную рассылку сообщения о собрании не менее чем за 10 дней до мероприятия.
 

• Голосуют очно или заочно?

Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении указывают вопросы, которые выносятся на рассмотрение. Если очное собрание по каким-то причинам не состоится, у организаторов есть возможность провести заочное голосование, без присутствия жильцов. Однако на нем для голосования предлагаются только те вопросы, которые заявлены на очном собрании. Иначе у желающих оспорить результаты голосования в суде будет больше шансов победить.

• Сколько голосов необходимо набрать?

Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем половиной голосов в МКД. Голос зависит от размера жилплощади, находящейся в собственности. Поэтому владелец трешки имеет больше голосов, чем хозяин однушки. Если 50% голосов не набралось, собрание не засчитывается. Придется прибегнуть к заочному голосованию. Уведомить о его проведении нужно опять же всех собственников поадресно. Голоса должна подсчитать выбранная счетная комиссия.

• Меньшинство подчиняется большинству?

Решение принимается большинством голосов собственников, участвовавших в общем собрании или заочном голосовании. Если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более половины выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.
Если решение о смене УК принято, действующая компания обязана в 30-дневный срок передать всю техническую документацию новой УК, выбранной на замену.

• Кого подобрать на смену?

Новую управляющую компанию следует выбрать заранее. Чтобы больше не пришлось менять УК, лучше сделать выбор в пользу проверенных известных компаний. Для этого следует узнать, какие работают в районе, оценить их репутацию и посмотреть вживую обслуживаемые ими дома.

Основанием для расторжения договора с УК может стать ненадлежащее содержание дворовой территории