Поправки в кодекс вступили в законную силу с 18 июля этого года. Об изменениях журналисту «СК» рассказал заместитель председателя городского хозяйства администрации Калининграда Юрий Кондратьев.

Совет многоквартирного дома - новая форма управления

- В ЖК появилась статья «Совет многоквартирного дома». Это новый институт, который должен быть обязательно создан там, где есть не менее 4 квартир и где не создано ТСЖ. Таким образом, законодатель подвигает собственников к тому, чтобы они занимали все более активную позицию в вопросе управления своим домом. У совета - те же самые задачи и возможности, что и у любого ТСЖ, но создать его намного легче. Это не юрлицо, а значит, отпадает необходимость в регистрации, открытии банковского счета и т.д. При этом совет дома имеет все контролирующие функции и может представлять интересы собственников дома перед УК. Возникает вопрос - чем совет дома отличается от ранее существовавших домкомов? А тем, что домкомы не имели нормативного cтатуса, у них не было закрепленных законом прав и обязанностей. Теперь все это есть.

В соответствии с поправками в ЖК совет должен быть создан в каждом многоквартирном доме в течение года. Более того, законодатель предусмотрел норму, предписывающую муниципальным властям следить за ситуацией в каждом из домов. Если в течение года там не появится совет, власти имеют право инициировать общее собрание собственников для создания либо ТСЖ, либо совета дома. Даже в том случае, если в доме нет муниципальных квартир.

Заочные собрания отменены

- Поправки в ЖК фактически упразднили заочные собрания как самостоятельный институт. Если раньше можно было всем раздать анкеты для голосования и никого не собирать на общее собрание, то теперь так нельзя: обязательно кто-либо из собственников или группа должны выступить с инициативой о проведении общего собрания по какому-либо вопросу. Если кворума для принятия решения не хватает, то в таком случае можно проводить голосование в заочной форме. Таким образом, если 18 июля было проведено хотя бы одно заочное собрание по старой форме, то его решение уже незаконно.

Заочная форма голосования наплодила массу келейных решений, были случаи, когда в одно и то же время проводилось и 5, и 6 заочных собраний, решения которых противоречили друг другу, а многие собственники узнавали о том, что было заочное голосование, постфактум.

Кроме того, нововведение позволит каждому собственнику быть услышанным, запротоколировать свое мнение и провести по нему голосование.

Непосредственное управление - только в союзе с управляющей компанией

Серьезные ограничения внесены в такую форму, как непосредственное управление многоквартирным домом.

Как показала практика, эта форма оказалась наиболее конфликтной. В соответствии с ней каждый собственник должен был заключить отдельный договор с ресурсоснабжающей организацией и т.д. Непосредственно управлять домом собрание жильцов может, как и прежде. Но теперь, если в таком доме более 12 квартир, то обязательным условием становится заключение большинством собственников этого дома договора на обслуживание с управляющей организацией. Прежде всего это связано с вопросами безопасного проживания жильцов. Например, бывали случаи, когда собственники, сами управляя домом, не могли договориться. Одни не хотели чинить крышу, так как живут на первом этаже. Вторые не желали сдавать деньги на откачивание воды из подвала, так как на последнем этаже это им жить не мешает. Поэтому теперь любые вопросы, связанные с безопасностью проживания в доме, где более 12 квартир, должны решать консолидированно через юрлицо. Но это не договор управления с УК, а договор обслуживания: УК будет выполнять конкретные, заявленные собственниками работы, но в то же время внесет некоторую упорядоченность в содержание дома. Жилищной инспекции дали больше полномочий

Поправки в ЖК наделили Государственную жилищную инспекцию новыми важными функциями. Теперь эта организация имеет право по заявлению собственников проверять правомерность проведения общего собрания, создания товарищества собственников жилья, внесения в его устав изменений, законность заключения договоров и т.д. Раньше инспекция, выявляя нарушения, могла лишь выписать штраф нарушителю и выдать предписание на устранение нарушений. Теперь же в случае, если нарушитель в установленные сроки не выполнит предписанного, работники инспекции имеют право обращаться в суд о признании незаконными каких-либо действий или решений.

В чем выгода нововведения? Если раньше собственник не был согласен с каким-то решением ТСЖ или общего собрания собственников, то отстаивать свои интересы он должен был самостоятельно в суде или прокуратуре. Не у всех на это хватало сил и знаний. Теперь на защиту таких граждан встанет жилищная инспекция. Также это хороший инструмент для неорганизованных граждан в вопросе защиты их интересов.

Кроме того, законодатель обязал сотрудников жилищной инспекции в течение следующего года проверить все многоквартирные дома на предмет законности той формы управления, которая там существует.

Органы власти должны защищать жильцов

На защиту собственников дома должны теперь встать и органы местного самоуправления. Внесенные в ЖК поправки дали в руки властям рычаги в вопросе контроля за УК. Теперь собственники, недовольные работой управляющей организации, могут обратиться с жалобой на нее в районную или городскую администрацию. Орган власти обязан в пятидневный срок провести проверку и в случае выявления нарушений организовать общее собрание собственников для решения вопроса о смене УК либо выборе другого способа управления. При этом не имеет значения, есть в доме муниципальные квартиры или нет. Что это даст жильцам? Бывает, что собственники в споре с УК сталкиваются с всевозможными препятствиями. У жильцов был один путь решения проблемы - через суд. Теперь же на защиту собственников должен встать и орган власти. Сроки проверок установлены жесткие, но пока, правда, не разработан сам порядок проверки. Так что ждем уточнений.

Изменились правила создания ТСЖ

Существенные изменения произошли в вопросе создания ТСЖ в двух и более домах. Теперь условием создания товарищества в двух и более домах является их обязательное расположение на смежных участках, общие границы и инженерные сети.

Еще одно изменение - законодатель ограничил суммарное число квартир в двух и более домах, собственники которых хотят объединиться в ТСЖ. Квартир в таком объединении не может быть более 30. Фактически это косвенный запрет на объединение двух больших домов в ТСЖ. В каждом, по новым правилам, должно быть создано свое ТСЖ. Таким образом, видимо, законодатель пытался избежать ситуации столкновения интересов собственников разных по числу квартир домов. При этом есть возможность создания объединений ТСЖ. Например, для минимизации затрат на содержание паспортистки и других служб. Они могут обслуживать и один, и два дома, но в каждом будет свое товарищество собственников жилья. в тему

Многие СМИ опубликовали утвержденные 1 июля новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам. Серьезный документ затрагивает интересы всех россиян, но пока новшества не вступили в силу. Заработают они только после того, как Правительство РФ издаст постановление, в котором внесет изменения в ранее утвержденный порядок по установлению нормативов потребления коммунальных услуг, а это предполагает серьезную законотворческую работу. До этих пор новые Правила останутся лишь на бумаге.

P.S. Изменений в ЖК внесено немало, так что следите за публикациями. Продолжение следует.