Федеральные эксперты прогнозируют, что из-за дороговизны стройматериалов и падения ипотечного спроса цены на недвижимость к концу года вырастут на 30-40 %. Что думают об этом в Калининградской области, узнал «АиФ-Калининград».
Купить в рассрочку
- Я ещё в конце года говорила, что для падения рынка нет предпосылок. За первые полгода новостройки прибавят хотя бы 10 %. Так пока и получается, - говорит руководитель «Союза Профессиональных риэлторов области» Татьяна Гилёва. - Я не хочу никого кошмарить, что цены вырастут на 30-40 %, но тенденция такая, что застройщики корректируют их в сторону увеличения один-два раза в месяц. «Вторичка» прибавила в цене за месяц от 1, 5 до 3 %; за полгода – те же 10,1%. Очень сложно найти «вторичку» по хорошей цене от 2 000 года. Самый непопулярный сегмент - простенькие «немцы», хрущёвки, брежневки вне центральной локации. Вот на них цены не растут.
- На какую сумму рассчитывать, если нужно самое дешёвое жильё?
- Самое дешёвое вторичное жильё в Калининграде - однокомнатная квартира и «гостинка» без ремонта - в районе 3 млн руб. Это улицы Камская, Мукомольная, Черниговская. В коттеджном посёлке на ул. Лазурной в Гурьевске, застроенном трёх-четырёхэтажными домами, можно купить жильё площадью 25-27 м за 2,5 млн. руб. Но туда сложно добираться, оттого и цены не растут.
- Предложений на рынке много, что со спросом?
- По ипотеке спрос упал ориентировочно на 70 %. Но есть люди с наличкой, и их достаточно много. Просто они стали более вдумчиво выбирать жильё. Большей частью это приезжие. Калининградская область раскручивается как регион для проживания с комфортными условиями. Когда ушли ипотечные программы, физлица, приобретающие квартиры с целью перепродажи, поставили на «стоп». Им нужно было проанализировать, куда вкладывать деньги. Кто-то предпочёл держать сбережения на вкладах - проценты хорошие. Но потихонечку, понимая, что очень сильно раскручивается побережье, люди начали вкладывать деньги в него. Однако «порог входа» стал выше. Семь лет назад в Зеленоградске цена квадратного метра была, в среднем, 45 тыс. руб. и «однушка» стоила 1 млн 800 тыс. руб. Два-три года назад можно было купить квартиру в Пионерском за 2 млн 800 тыс. Сейчас таких цен и близко нет. «Квадрат» стоит 160 тыс. руб. «Однушка» в Пионерском, в среднем, - 5,5-6,5 млн. Зеленоградск - уже 8 млн. руб.
Много внешних факторов, которые делают рынок либо более живым, либо стагнирующим. Сейчас сильно муссируется тема экологической катастрофы на Чёрном море. Мы получим новый туристический поток, и это тоже отразится на недвижимости. Мои друзья, клиенты уже жалуются, что квартиры, которые ранее им сдавали круглогодично, к апрелю просят освободить для посуточной сдачи. Арендовать современную квартиру хорошей локации в Калининграде на данный момент стоит 4-5 тыс. руб. в сутки. На побережье в сезон будет 6-8 тыс. в сутки. Дома пока есть по 20 тыс. в сутки. К лету их разберут.
- В Гданьске и Сопоте в своё время народ выселяли из частного сектора на расстоянии 1, 5 км от побережья. На первой линии строили только гостиницы и отели. У нас же там сплошь «человейники». Приезжие скупают квартиры, соответственно, «подогревают» спрос в местных магазинах и цены. Как считаете, может, пора отказаться от этой практики?
- Конечно, самый привлекательный сегмент - побережье. Власти должны использовать его правильно. Хочется прийти, увидеть море, посидеть в кафе. Поселиться в гостиницу с видом на море (их в сезон не хватает). А если это частный сектор, регион лишается прибыли. Она идёт в карман застройщикам. В Светлогорске на первой линии сплошь частные и многоквартирные дома. В Зеленоградске строят «апарты». Но по факту это всё равно частная собственность. Хотелось бы, чтобы правительство области не проводило инвентаризацию проектов, а в принципе перестало давать разрешения на строительство жилья на первой линии у моря. На побережье должно быть красиво, а не заборы.
- Правда, что сейчас основной инструмент у застройщика - рассрочка?
- Сейчас нет чётких тенденций. Каждый застройщик выбирает сам. Иногда присутствует и рассрочка, и субсидирование, и льготные программы. Но рассрочки действительно стали делать чаще.
Паспорта уже недостаточно
- В Госдуме предложили обнулять ипотеку за рождение детей: на 25 % - за каждого. А сегодня на что может рассчитывать молодая семья со среднестатистической зарплатой?
- Семейная ипотека под 6 % по-прежнему работает при наличии хотя бы одного ребёнка. Но кредит в банках стало брать сложнее. Ещё несколько лет назад хватало два документа: СНИЛС и паспорт. Сейчас, как правило, требуют справки 2-НДФЛ. При том, что большая часть населения работает в «серую» или с минимальной официальной зарплатой. Когда в 2020 году «двушку» можно было купить за 6 млн, то в цифрах первоначальный взнос был 1 млн 200 тыс. руб. (20 %) и выгодный процент. Сейчас эта же «двушка» стоит 8 млн 500 тыс. руб. Увеличились и первоначальный взнос, и платёж - вот в чём беда. Допустим, молодая семья снимает квартиру. Даже если она берёт ипотеку под 6 %, то ждёт окончания дома и вынуждена платить в это время за аренду. А потом ещё должна найти деньги на ремонт. Непонятно, почему до сих пор государство не рассматривает в качестве поддержки для молодёжи семейную ипотеку на «вторичку». Пара могла бы купить квартиру с ремонтом. Заехать и жить, сэкономив на ремонте. ( На днях Министерство финансов сообщило новость: семейную ипотеку распространили на вторичный рынок, но только в регионах с низким уровнем жилищного строительства. Перечень регионов пока не опубликован. Новые условия начнут действовать с 1 апреля текущего года – Авт.) .
- В новых домах по-прежнему «мельчат» с метражом квартир?
- В зависимости от местонахождения. Есть проекты, специально заточенные на меньшую площадь, но и низкую цену. Да, застройщики ещё выпускают дома и со студиями и маленькими комнатами в 33 квадрата. Но они плохо продаются. Стереотип о 30 метрах отживает себя. В современном жилье нужно больше метров. ( В Санкт - Петербурге депутаты даже предложили запретить ипотеку на микро-студии. Они считают, что жильё площадью 22 кв. м не подходит для создания семьи, а ипотека на десятки лет делает ситуацию ещё абсурднее – Авт.) .Появилось много проектов, которые предусматривают кладовки (они очень востребованы). Некоторые застройщики уменьшают спальную зону, зато увеличивают кухни. Понятие гостиной как зал уходит. Если это «евротрёшка», то помещения будут приблизительно равны: спальня, спальня и большая кухня. «Хрущёвки» – это история жилья. Они тоже не строились просто так. Была привычная логика: первые проекты проектировали выходцы старой школы, для которых кухня была – помещение, где работает кухарка. Поэтому она была маленькой. Там готовили пищу, а ели все в гостиной. А теперь кухня может быть роскошной по дизайну, здесь можно разместить диван. Приходите, садитесь, кушайте.
- Сколько сейчас стоит сделать ремонт в новой квартире?
- Если заказывать ремонт 40-метровой «однушки» с кухней и встроенной мебелью - в районе 2 млн руб. Цена за ремонт - от 25 тыс. руб. за кв. метр. Год назад можно было за 15 тыс. найти. Услуги дорожают. Ощущается дефицит стройматериалов. Зайдёшь в строймаркет - вроде всё наполнено, но, если заказываешь материал чуть выше премиум-класса, режим ожидания - 4-5 месяцев. Импортозамещение здесь ещё не до конца работает.
- Во многих регионах России из-за проблем с кредитованием застройщики переносят старты продаж на несколько лет. А как у нас?
- У нас, если кто-то и переносит, то причина другая: осторожность застройщиков, которым надо просчитать ситуацию: когда лучше зайти, сколько будет стоить метр. Сорванных сделок из-за того, что кто-то вдруг решил остановить стройку, нет.
- Много ли на рынке калининградского жилья иностранцев?
- Спрос стабильный - 20-25 % от сделок. Думаю, по всему рынку за год это где-то тысяча человек. Вероятно, к сезону отпусков станет больше. В основном это наши бывшие сограждане, переехавшие в Германию, и те, кто уезжает из Литвы, Латвии. Не так давно в Латвии русским запретили покупать жильё. Не скажу, что это сильно увеличило приток покупателей. Но внешний фактор влияет - люди будут переезжать.
- На одном из форумов в Калининграде федеральные чиновники сообщали, что государство собирается строить жильё для сдачи в аренду, после чего его можно будет выкупить. Что-то об этом слышно?
- По этому пути пошла Беларусь. Ты получаешь квартиру. Вносишь квартплату, посильные платежи. Через некоторое время можешь выкупить жильё по остаточной стоимости. У нас пока воз и ныне там. Наш губернатор ратует за «Балтийскую ипотеку». Пока непонятно: какие ресурсы при этом хотят задействовать, какие критерии отбора жителей области будут? На каких условиях её можно будет взять? Не уверена в жизнеспособности этой идеи, хотя было бы неплохо
Сегодня цена предложения на 5-10 % выше реальной цены конкретной сделки. Новую квартиру можно купить в районе 120 - 125 тыс. за метр в новостройке. «Вторичку» - в среднем, от 120 до 141, 6 тыс. за метр. При продаже могут скинуть от первоначальной стоимости от 7 до 10 %.
Грозит ли нам шринкфляция?
Федеральные СМИ пугают: застройщики начали хитрить: пытаются незаметно для покупателя ухудшить качество жилья при сохранении прежней цены. Максимально уменьшают размер межкомнатных стен, объединяют балконы и жилые пространства, сокращают места общего пользования. Мы идём по тому же пути?
Президент «Гильдии риэлторов Калининграда» Олег Перевалов:
«У нас даже в хорошие времена некоторые застройщики делали жильё на предельном минимуме, хотя в рамках СНИПов. Поэтому слышимость в новых домах сумасшедшая. И люди отапливают соседние пустующие квартиры. Но, я так думаю, это явление не массовое. Понятно, никто из застройщиков об этом кричать не будет. Но если копнуть детально, однозначно застройщикам приходится экономить: где-то что-то попроще сделать, использовать материал дешевле; лестницу плиткой уложили, оставили бетонные ступеньки... Хотя в нынешней ситуации продать сложно, застройщики, наоборот, должны «конфету» сделать. Чтобы конкурировать с коллегами по строительному цеху, нужно чем-то выделяться. Поэтому у них палка о двух концах: либо экономить, и тогда совсем не продадут, либо потратиться, сделать лучше и получить шанс продать быстрее».
