Ипотека – это первое, что приходит на ум небогатым гражданам, которые всерьез задумываются об улучшении своих жилищных условий.
Однако простая, на первый взгляд, схема имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать, прежде чем идти в банк за кредитом. Что делать, если вы в дальнейшем «не потянете» ежемесячные платежи? Чем грозят просрочки? Как поступать, когда случился развод, а квартиру супруги приобрели в ипотеку? Можно ли хоть как-то «отбить» понесенные ипотечные затраты? На эти и другие вопросы читателей «СК» отвечает калининградский адвокат Андрей Касаткин.
Продажа – только с согласия банка
«Купил квартиру по ипотеке. А потом получил другое жилье в наследство от родственника. Могу ли я продать квартиру, купленную в ипотеку, или она мне не принадлежит до тех пор, пока не погашу кредит?»
Илья, Калининград
– «Ипотечная» квартира находится в вашей собственности, но совершить сделку – продать, подарить, обменять ее вы не сможете без согласия банка. Потому что по договору об ипотеке вы (залогодатель) передали кредитору (залогодер-жателю) в залог эту недвижимость. Вы можете ею владеть и пользоваться (в том числе извлекать доход, например, сдавая внаем), но распорядиться квартирой (а именно – продать), повторюсь, вы можете только с согласия банка.
«Мне предлагают купить квартиру по заманчивой цене, но она в ипотеке. Собственник больше не хочет платить взносы по кредиту, поэтому решил продать жилье. Не окажусь ли я в чужих долгах, согласившись на такую покупку?»
Татьяна Павловна, Светлогорск
– Собственник не может продать ипотечную квартиру без разрешения финансовой организации, давшей ему кредит на ее покупку. Поэтому банк как минимум проверит эту сделку перед тем, как дать согласие на ее совершение. Вопрос о долгах продавца разрешается между сторонами сделки на стадии ее подготовки.
Если вы покупаете квартиру, то, видимо, оплачиваете все долги продавца (они уже включены в стоимость квартиры), и почвы для последующего спора здесь нет. Если же вы заключаете договор уступки прав по договору об ипотеке, то к вам также могут перейти, помимо основного долга, требования по просроченным обязательствам (неустойки, штрафы и т. д.).
Развод и раздел кредитных платежей
«С мужем развожусь. Он оставляет мне квартиру, купленную в ипотеку. Но требует с меня за нее компенсацию. Что по этому поводу говорит закон?»
Мария, Калининград
– Банк, как правило, не дает согласие на изменение кредитора по договору. Значит, платежи будет и дальше вносить тот супруг, кто является стороной договора об ипотеке. Например, договор заключал муж. Супруги решили, что квартира после развода остается ему. Тогда он выплачивает бывшей жене 50 % от суммы, которая уже выплачена банку. В дальнейшем он владеет квартирой и оплачивает кредит самостоятельно. Если кредитор муж, а квартира остается жене, тогда она выплачивает ему 50 % компенсации. Далее бывшая супруга ежемесячно за мужа осуществляет платежи по договору об ипотеке.
Не прятаться, а договариваться
«Купила в 2014 году квартиру по ипотеке. Исправно делаю в банк ежемесячные платежи. Но сейчас боюсь потерять работу. Ведь мне нечем будет платить. Неужели я окажусь на улице?»
Татьяна, Калининград
– Однозначно – не скрываться и не прятаться, а идти в банк, предоставивший вам кредит! По ипотечному договору вы передали ему в залог «ипотечную» квартиру (если иное не прописано в договоре). Если клиент не платит кредит, то банк вправе начислять штрафы и пени, а в крайнем случае подать в суд иск о расторжении договора и наложении взыскания (ст. 334 Гражданского кодекса РФ). Тогда ваши долги погасятся из стоимости реализованного от продажи иму-щества (квартиры).
«Наша квартира куплена на ипотечный кредит. Недавно мужу поставили серьезный диагноз, и ему требуется дорогостоящее лечение. Понимаю, что оплачивать кредит в полном объеме не сможем. Какой у нас есть выход?»
Елена Михайловна, Калининград
– Если вы не можете заплатить очередной ипотечный платеж, надо сразу же обратиться в банк и обсудить варианты реструктуризации кредита. Это может быть уменьшение платежа при удли-нении срока кредита или «платежные каникулы», когда заемщик платит только проценты по кредиту, а сумму основного долга оплатит после того, как его платежеспособность восстановится.
Страховка обязательна
«Недавно консультировался в банке по поводу ипотечного кредита. Узнал, что мне придется еще оплатить какие-то сборы и страховки. Какие дополнительные расходы обязательны, а от чего я вправе отказаться?»
Сергей, Советск
– Закон об ипотеке предусматривает в качестве обязательного условия только страхование предмета залога. Вы обязаны застраховать покупаемую квартиру на случай ее утраты (разрушение, пожар, и т. д.). Для этого сначала нужно будет представить в банк отчет независимого оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества (это обойдется в 3000–6000 рублей). Само страхование составляет 0,2–0,7 % в год от стоимости недвижимости. Банки еще предлагают страхование жизни заемщика и (или) права собственности. Это не является обязательным – навязывать эту услугу банк не вправе. Но в случае отказа от добровольного страхования дополнительных рисков банк может установить более высокую ставку по ипотечному кредиту.
Расходы вполне реально уменьшить
«Собираюсь улучшить жилищные условия, взяв ипотечный кредит. Имею ли я право на налоговый вычет после покупки такой квартиры?»
Иван Сергеевич, Черняховск
– Да! Более того, вы вправе получить два налоговых вычета.
1. Основной налоговый вычет. По Налоговому кодексу РФ возврату подлежит 13% от 2 млн рублей (даже если квартира куплена за большую стоимость). Таким образом, вы можете вернуть максимум 260 000 рублей.
2. Налоговый вычет на погашение процентов по кредиту. Гражданам предоставляется налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по кредиту. Т. е. вы можете вернуть 13 % от уплаченных процентов по ипотечному кредиту, но только после полной их оплаты.
Однако простая, на первый взгляд, схема имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать, прежде чем идти в банк за кредитом. Что делать, если вы в дальнейшем «не потянете» ежемесячные платежи? Чем грозят просрочки? Как поступать, когда случился развод, а квартиру супруги приобрели в ипотеку? Можно ли хоть как-то «отбить» понесенные ипотечные затраты? На эти и другие вопросы читателей «СК» отвечает калининградский адвокат Андрей Касаткин.
Продажа – только с согласия банка
«Купил квартиру по ипотеке. А потом получил другое жилье в наследство от родственника. Могу ли я продать квартиру, купленную в ипотеку, или она мне не принадлежит до тех пор, пока не погашу кредит?»
Илья, Калининград
– «Ипотечная» квартира находится в вашей собственности, но совершить сделку – продать, подарить, обменять ее вы не сможете без согласия банка. Потому что по договору об ипотеке вы (залогодатель) передали кредитору (залогодер-жателю) в залог эту недвижимость. Вы можете ею владеть и пользоваться (в том числе извлекать доход, например, сдавая внаем), но распорядиться квартирой (а именно – продать), повторюсь, вы можете только с согласия банка.
«Мне предлагают купить квартиру по заманчивой цене, но она в ипотеке. Собственник больше не хочет платить взносы по кредиту, поэтому решил продать жилье. Не окажусь ли я в чужих долгах, согласившись на такую покупку?»
Татьяна Павловна, Светлогорск
– Собственник не может продать ипотечную квартиру без разрешения финансовой организации, давшей ему кредит на ее покупку. Поэтому банк как минимум проверит эту сделку перед тем, как дать согласие на ее совершение. Вопрос о долгах продавца разрешается между сторонами сделки на стадии ее подготовки.
Если вы покупаете квартиру, то, видимо, оплачиваете все долги продавца (они уже включены в стоимость квартиры), и почвы для последующего спора здесь нет. Если же вы заключаете договор уступки прав по договору об ипотеке, то к вам также могут перейти, помимо основного долга, требования по просроченным обязательствам (неустойки, штрафы и т. д.).
Развод и раздел кредитных платежей
«С мужем развожусь. Он оставляет мне квартиру, купленную в ипотеку. Но требует с меня за нее компенсацию. Что по этому поводу говорит закон?»
Мария, Калининград
– Банк, как правило, не дает согласие на изменение кредитора по договору. Значит, платежи будет и дальше вносить тот супруг, кто является стороной договора об ипотеке. Например, договор заключал муж. Супруги решили, что квартира после развода остается ему. Тогда он выплачивает бывшей жене 50 % от суммы, которая уже выплачена банку. В дальнейшем он владеет квартирой и оплачивает кредит самостоятельно. Если кредитор муж, а квартира остается жене, тогда она выплачивает ему 50 % компенсации. Далее бывшая супруга ежемесячно за мужа осуществляет платежи по договору об ипотеке.
Не прятаться, а договариваться
«Купила в 2014 году квартиру по ипотеке. Исправно делаю в банк ежемесячные платежи. Но сейчас боюсь потерять работу. Ведь мне нечем будет платить. Неужели я окажусь на улице?»
Татьяна, Калининград
– Однозначно – не скрываться и не прятаться, а идти в банк, предоставивший вам кредит! По ипотечному договору вы передали ему в залог «ипотечную» квартиру (если иное не прописано в договоре). Если клиент не платит кредит, то банк вправе начислять штрафы и пени, а в крайнем случае подать в суд иск о расторжении договора и наложении взыскания (ст. 334 Гражданского кодекса РФ). Тогда ваши долги погасятся из стоимости реализованного от продажи иму-щества (квартиры).
«Наша квартира куплена на ипотечный кредит. Недавно мужу поставили серьезный диагноз, и ему требуется дорогостоящее лечение. Понимаю, что оплачивать кредит в полном объеме не сможем. Какой у нас есть выход?»
Елена Михайловна, Калининград
– Если вы не можете заплатить очередной ипотечный платеж, надо сразу же обратиться в банк и обсудить варианты реструктуризации кредита. Это может быть уменьшение платежа при удли-нении срока кредита или «платежные каникулы», когда заемщик платит только проценты по кредиту, а сумму основного долга оплатит после того, как его платежеспособность восстановится.
Страховка обязательна
«Недавно консультировался в банке по поводу ипотечного кредита. Узнал, что мне придется еще оплатить какие-то сборы и страховки. Какие дополнительные расходы обязательны, а от чего я вправе отказаться?»
Сергей, Советск
– Закон об ипотеке предусматривает в качестве обязательного условия только страхование предмета залога. Вы обязаны застраховать покупаемую квартиру на случай ее утраты (разрушение, пожар, и т. д.). Для этого сначала нужно будет представить в банк отчет независимого оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества (это обойдется в 3000–6000 рублей). Само страхование составляет 0,2–0,7 % в год от стоимости недвижимости. Банки еще предлагают страхование жизни заемщика и (или) права собственности. Это не является обязательным – навязывать эту услугу банк не вправе. Но в случае отказа от добровольного страхования дополнительных рисков банк может установить более высокую ставку по ипотечному кредиту.
Расходы вполне реально уменьшить
«Собираюсь улучшить жилищные условия, взяв ипотечный кредит. Имею ли я право на налоговый вычет после покупки такой квартиры?»
Иван Сергеевич, Черняховск
– Да! Более того, вы вправе получить два налоговых вычета.
1. Основной налоговый вычет. По Налоговому кодексу РФ возврату подлежит 13% от 2 млн рублей (даже если квартира куплена за большую стоимость). Таким образом, вы можете вернуть максимум 260 000 рублей.
2. Налоговый вычет на погашение процентов по кредиту. Гражданам предоставляется налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по кредиту. Т. е. вы можете вернуть 13 % от уплаченных процентов по ипотечному кредиту, но только после полной их оплаты.
