Вне зависимости от того, повышаются ли цены на недвижимость или, напротив, падают, арендные ставки поднимаются в течение года в среднем на 10-20%. Так, если летом 2008 года однокомнатную квартиру можно было снять за 10 000 рублей, то в январе 2009 года аналогичный объект предлагался уже за 12 000 рублей в месяц.

Предложение и спрос

Самые низкие арендные ставки в нашем городе - на жилье в домах немецкого фонда, хрущевках и типовых новостройках. Такие квартиры имеют простой ремонт и минимальный набор мебели. Наиболее высокий спрос наблюдается на однокомнатные квартиры, «гостинки» и комнаты. Как правило, подобные объекты интересуют студентов и молодые семейные пары, которые стеснены в средствах. Предложение в этом сегменте невелико, - арендаторов гораздо больше, чем желающих сдавать внаем. Поэтому и ставки на аренду однокомнатной квартиры и жилья большей площади не сильно отличаются. Двухкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом, - это жилье обычно арендуют снимают семьи с детьми. Еще реже интересуют арендаторов трех- и четырехкомнатные квартиры. Чаще всего их снимают рабочие, приехавшие в нашу область на заработки из ближнего зарубежья.

Существует на рынке аренды и так называемое «элитное жилье», - к нему относят квартиры в новых домах с хорошим ремонтом, новой мебелью. Укомплектованные бытовой техникой. Такие объекты расположены, к примеру на ул. Пражской, Колхозной, Куйбышева, Д. Бедного, Луговой, на Северной горе и т.д. Как правило, это жилье индивидуальной планировки, с автономным отоплением и паркингом в многоквартирном доме или отдельный особняк. Несмотря, что предложение довольно разнообразно, спрос на «элитные» варианты в несколько раз ниже. Поэтому арендаторы выбрать подходящий объект - квартиру или дом можно очень быстро. Арендная ставка на однокомнатную квартиру составит от 20 000 рублей в месяц (без учета коммунальных платежей), а ежемесячный платеж за аренду дома колеблется от 65000 руб.(1500 евро) до 130000 руб. (3000 евро).

От чего зависит цена

На стоимость аренды влияет несколько факторов. Самые важный из них — месторасположение дома. Чаще всего арендаторов интересует жилье в Центральном и Ленинградском районах, - поэтому и наем квартиры здесь обойдется дороже примерно на 20-30%. Более низкие арендные ставки - в Московском и Октябрьском районах. Самые дешевые объекты можно найти в Балтийском районе.
Второй важный фактор - состояние жилья. Если в квартире сделан «евроремонт», то она, при условии, что дом удачно расположен, будет сдана в аренду по максимальной цене. Значение имеет и тип дома – квартиры в новостройках оцениваются выше, чем жилье, расположенное в старых немецких домах и хрущевках. В отличие от рынка купли-продажи, при аренде площадь помещения существенно не влияет на его стоимость. Жилье меньшей площади с хорошим ремонтом будет стоить дороже, чем большая, но не обустроенная квартира.

Наличие бытовой техники (минимальный комплект - стиральная машина, холодильник) также способно повлиять на арендную ставку. В среднем, она увеличится на 500-1000 рублей. В среднем она увеличится на 500-1000 рублей, если в квартире имеется автономное отопление. Жилье без мебели сдается по более низким ценам, но желающих его снять немного. По оценке риэлтеров, почти 90% арендаторов предпочитают меблированные квартиры.

Прогноз

Однозначного мнения о том, что будет происходить на рынке аренды в ближайшее время, риэлтеры не дают. Некоторые из них полагают, что арендные ставки пока не будут меняться. «В течение полугода цены не поднимутся и не снизятся, - полагает Валерия Мясникова, руководитель отдела аренды компании «Региональный департамент недвижимости». - Эта временная стагнация связана с падением спроса». Противоположного мнения придерживается Карина Тян, руководитель отдела новостроек и аренды компании «Межрегиональный департамент недвижимости». «Возможно, что в этом году стоимость аренды сильно поднимется, - говорит она. - Строительство некоторых жилых объектов приостановлено, доступных ипотечных программ мало. И многие из тех, кто планировал приобретение квартиры, были вынуждены отказаться от этой идеи. Поэтому спрос на аренду квартир может увеличиться, а, соответственно, вырастут и ставки». Третий сценарий дальнейшего развития ситуации на рынке аренды дает Сергей Недзвецкий, руководитель отдела аренды компании «Западный дом». «На сегодняшний день предложение сильно превышает спрос, - считает он. - К примеру, в конце прошлого года на 100 объявлений о поиске квартиры приходилось 1000 объектов. Ситуация не изменится и к середине весны 2009 года, и стоимость аренды опустится на 1000-3000 рублей, в зависимости от типа жилья и его параметров. Но этот прогноз – субъективен, так как ситуация на рынке недвижимости может измениться в любой момент».

Документы

Для того, чтобы минимизировать риски для обеих сторон, специалисты рекомендуют обязательно заключать договор найма. Его составляют в агентстве недвижимости или заказывают у юриста. В этом документе необходимо отразить максимальное количество информации об условиях аренды и о сдаваемом помещении. При подписании договора арендодатель должен предоставить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.
Кроме того, риэлтеры советуют составлять и акт передачи имущества (в момент въезда жильцов). Он подтвердит не только наличие, но и исправность имеющихся в квартире бытовой техники и мебели.

Что нужно предусмотреть в договоре найма?

1. Срок действия договора и размер оплаты (не должен меняться в одностороннем порядке в течение срока действия договора). В этой части необходимо также указать, кто из сторон будет оплачивать коммунальные платежи.
2. Сумма залога и перечень случаев, при наступлении которых в пользу собственника она (или ее часть) будет удержана (например, при поломке техники или мебели, наличии неоплаченных международных звонков и т.д.).
3. Штрафные санкции при задержке платежей или досрочного расторжения договора (здесь необходимо прописать сроки платежей, будут ли взиматься пеня в этих случаях и в каких размерах).
4. Список всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных.
5. Если в квартире будет проводиться ремонт, то в договоре отражают, какие расходы понесет каждая из сторон. Как правило, смену сантехники, окон и любой капитальный ремонт оплачивает собственник, а косметический и текущий ремонт арендатор делает за свой счет (при договоренности стоимость материалов может быть вычтена из арендной платы).